בלב שכונה בעיר ניצב בניין ישן.
על הבניין הישן חלה "תמ"א 38". לימים, אישרה הרשות ביחס לאותו בניין תכנית משביחה, אשר מעלה את ערכו של הבניין ומקימה חובה לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. בעל הבניין מממש את זכויותיו בבניין בדרך של מכר.
מימוש זה מקים חבות בהיטל השבחה (ביחס לתכנית המשביחה האחרונה), ועל כן יש לקבוע את גובה ההיטל שעל בעל הבניין לשלם.
שיעור היטל ההשבחה עומד, בדרך כלל, על 50% מההשבחה. "השבחה" – משמעה ההפרש הכספי בין שווי המקרקעין "במצב החדש" שאחרי התכנית האחרת לבין שווי המקרקעין "במצב הקודם" ערב אישורה של התכנית האחרת.
ביום 16.10.2025 ניתן פסק הדין (בר"מ 1975/24 ו – בר"מ 25226-04-25) שהכריע בשאלה – האם בהערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש לכלול את תרומתה של תמ"א 38 להעלאת שוויים, או שמא יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 ולחשב את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם למצב התכנוני שחל עליהם לפני אישורה של תמ"א 38?
על מנת להמחיש ולהבהיר את חשיבות והשלכות הסוגיה, מביא כב' השופט שטיין דוגמה מספרית – נניח ששוויו של הבניין הישן הוא מיליון ₪ (המצב המקורי).
בשנת 2005 מאושרת תמ"א 38 והיא חלה על הבניין. בעקבות החלת תמ"א 38 על המקרקעין, מאמיר שווי הבניין לשני מיליון ש"ח (מצב הביניים).
נניח כי עליית שווי זו של מיליון ש"ח נובעת באופן בלעדי מעצם אישורה של תמ"א 38. לאחר מכן, מתכננת ומאשרת הוועדה המקומית תכנית מפורטת אשר מעניקה זכויות בניה נוספות ביחס לבניין (התכנית האחרת).
בעקבות התכנית האחרת מטפס לו שווי הבניין ומגיע לכדי שלושה מיליון ש"ח (המצב החדש).
בכדי לשום את ההשבחה ממנה ייגזר גובה ההיטל, יש להעריך את שווי הבניין "במצב הקודם" – ערב תחולתה של התכנית האחרת – ולהשוות אותו לשווי הבניין "במצב החדש" – זה שאחרי אישור התכנית האחרת.
שווי הבניין במצב החדש הוא שלושה מיליון ש"ח.
מהו אפוא "המצב הקודם" של הבניין? האם מדובר "במצב המקורי" ששוויו מיליון ש"ח, או שמא מדובר "במצב הביניים" ששוויו שני מיליון ש"ח? בהינתן תשובה לשאלה זו נדע את גובה ההשבחה: השבחה של שני מיליון ש"ח או של מיליון ש"ח בלבד וכפועל יוצא מכך את גובה היטל ההשבחה – חצי מיליון ש"ח או מיליון ש"ח.
להכרעה בשאלה זו השלכות רוחב משמעותיות, הן מבחינת קופת השלטון המקומי והן מבחינת הנישומים הרבים שעניינם בדבר.
בית המשפט מכריע, פה אחד, כי הגישה הנכונה – אשר מקיימת את דרישות החוק והולמת את דיני המס – היא גישת ההכללה, לפיה בחישוב היטל ההשבחה יש לשום את שווי המקרקעין "במצב הקודם" כמות-שהם, בהתאם לערכם בשוק חופשי אשר משקלל את תרומתה של תמ"א 38 לשווי השוק (בדוגמה שלנו: שני מיליון ש"ח).
הנימוק העיקרי העומד בבסיס פסק הדין הוא כי לדידו של בית המשפט ההתעשרות שמקורה בתמ"א 38 כמוה כי כהתעשרות בעקבות שינוי בערכו של נכס מקרקעין הנובע מתנודות המחירים בשוק הנדל"ן החופשי, אשר משקפות את שיוויי המשקל בין הביקוש להיצע, להבדיל מהתעשרות שמקורה במעשה שלטוני יזום אשר מעלה את ערך המקרקעין על ידי שינוי ייעוד או הגדלת היקף הבניה המותר.
ובמילים אחרות – הממשלה אישרה את תמ"א 38 ובכך הוסיפה למקרקעין עליהם חלה התכנית פוטנציאל תכנוני: אפשרות – בלתי ודאית – לקבלת תוספת זכויות בניה. רק כאשר הפוטנציאל התכנוני ממומש באמצעות קבלת היתר בניה, אזי מדובר במתת רגולטורי, אשר מצדיק, ברמה העקרונית, הטלת חיוב על בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור את ההתעשרות שצמחה לו מכוח המתת.
כאמור, רק אז מתגבש אירוע מס השבחה (בכפוף לפטור מההיטל שהמחוקק העניק לבעל המקרקעין בסעיף 19 לתוספת על-מנת לעודד, בין היתר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).
העלייה בערך הנכסים אשר מתרחשת כפועל יוצא מעצם אישורה של תמ"א 38, מבלי שהוצא מכוחה היתר בניה, אינה עולה אפוא כדי מתת רגולטורי.
עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק אשר מעלים את הביקוש לנכסים מסוג זה בשל הפוטנציאל התכנוני הגלום בהם; וכאמור, כאשר מדובר בהתעשרות שמקורה בשוק החופשי – אין הכרח לחלוק אותה עם הציבור.
ברשויות שונות אושרו בשנים האחרונות תכניות התחדשות עירונית, בהן תכנית הרובעים בתל אביב. הכרעת בית המשפט עשויה להביא להפחתה משמעותית, עד כדי ביטולן, של החבות בהיטל השבחה בגין תכניות אלו.
אין באמור משום ייעוץ משפטי, אך נשמח לעמוד לשירותכם.
